1. Wprowadzenie

Ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. [1] wprowadziła do rodzimego prawa specyficzny podmiot, którym jest wspólnota mieszkaniowa. Zgodnie z artykułem 6: „Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana". Na tej podstawie została wspólnota zaliczona do kategorii ułomnych osób prawnych, gdy 25 maja 2003 r. wszedł do obrotu prawnego art. 33¹ ustawy z dnia 24 kwietnia 1964 r. - Kodeksu cywilny[2].

Specyfika regulacji niewątpliwie spowodowała, że ani twórcy ustawy ani pierwotnie praktyka gospodarcza nie przewidziała rozlicznych konsekwencji prawnych faktu, iż w obrocie gospodarczym funkcjonuje od 25 września 2003 r.[3] tak specyficzna ułomna osoba prawna. Sferą, gdzie uwidacznia się szczególnie ranga tego podmiotu są ubezpieczenia gospodarcze, a szczególnie ubezpieczenia majątkowe.

2. Wspólnota jako specyficzny podmiot prawa 

Przywołany powyżej art. 6 ustawy o własności lokali zezwala, aby wspólnota nabywała prawa oraz zaciągała zobowiązania. Prima facie należy w tym kontekście stwierdzić, że także odnosi się to do zawarcia umowy, którą ustawodawca reguluje  przede wszystkim w art. 805 i kolejnych k.c., tj.; umowy ubezpieczenia. Analogicznie, przez wzgląd na treść art. 808 k.c., wspólnota mieszkaniowa może także uzyskać (co w praktyce występuje niewątpliwie rzadziej) status osoby, której ryzyko jest ubezpieczane (umowa ubezpieczenia na cudzy rachunek). Dlatego też w tym miejscu bliższej analizie należy poddać istotę podmiotowości prawnej wspólnoty jako jednostki organizacyjnej oraz sfery jej obecności w obrocie gospodarczym.

Należy podkreślić, iż z dosłownego brzmienia art. 6 zd. 2 ustawy o własności lokali można byłoby wywodzić, iż wspólnota mieszkaniowa posiada nieograniczone ius contrahendi, a przynajmniej ograniczone jedynie poprzez treść art. 353¹ k.c., bez konieczności uwzględnienia regulacji szczegółowych, odnoszących się do specyfiki funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej, a wynikających chociażby z treści ustawy. Taki wniosek byłby jednak nieuzasadniony, gdyż nie uwzględnia celu, dla którego wspólnota mieszkaniowa, jako ułomna osoba prawna, została wprowadzona wolą ustawodawcy do rodzimego obrotu prawnego[4].

Przepisy ustrojowe regulujące wspólnotę mieszkaniową w prawie polskim zostały świadomie przez ustawodawcę wprowadzone aby właśnie takiemu podmiotowi ułatwić funkcjonowanie w obrocie prawnym, a wobec tego także ratio legis ustawy decyduje jednocześnie o zakresie przedmiotowym uprawnienia wspólnoty do występowania w świecie zewnętrznym. Słusznie w literaturze podkreślono, iż takie ukształtowanie przede wszystkim miało służyć (i służy do chwili obecnej) dwóm zasadniczym celom: konserwacji nieruchomości wspólnej oraz sprawnemu zarządzaniu taką nieruchomością[5]. Z takiego punktu widzenia należy oceniać zakres posiadanej przez wspólnotę, na podstawie art. 6 zd. 2 ustawy, zdolności do czynności prawnych.

Wobec tego należy przyjąć, iż wspólnota posiada (na mocy samej ustawy o własności lokali) ius contrahendi ograniczone do sfery odnoszącej się do reprezentowania interesów członków wspólnoty mieszkaniowej. Taki zresztą wniosek także wynikałby z wykładni art. 353¹ k.c. tym samym można przyjąć, iż rozstrzygającym kryterium będzie kategoria interesu prawnego i ekonomicznego związanego z funkcjonowaniem wspólnoty mieszkaniowej w obrocie gospodarczym jako podmiotu reprezentującego zbiorcze interesy współwłaścicieli. W zakresie wykraczającym poza reprezentację interesów prawnych i ekonomicznych ogółu współwłaścicieli wspólnota mieszkaniowa nie dysponuje per se normatywnym umocowaniem do działania.

Powyższa teza ma także istotne znaczenie przez wzgląd na wyrażoną w art. 33¹ k.c. zasadę odpowiedzialności subsydiarnej członków takiej jednostki organizacyjnej. Urzeczywistnienie odpowiedzialności majątkiem osobistym członków za zobowiązania jednostki organizacyjnej jest uzależnione od kumulatywnego spełnienia dwóch przesłanek:

-  braku odrębnej regulacji, która taką odpowiedzialność wyłączyłaby lub doprowadziła do jej ograniczenia oraz

-  powstanie stanu niewypłacalności samej jednostki.

Dla wspólnot podstawowym rozwiązaniem normatywnym w odniesieniu do pierwszego kryterium, które wprowadza częściową modyfikację, stanowi art. 17 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym „Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości". Można natomiast przyjąć, iż w ten sposób także została przyjęta koncepcja, za pomocą której w interesie współwłaścicieli, ustawodawca wykluczył odpowiedzialność solidarną, w to miejsce wdrażając regułę odpowiedzialności za zobowiązania w proporcji do udziału danego podmiotu - członka wspólnoty w nieruchomości wspólnej.

W tym miejscu można odnieść się do hipotetycznego stanu faktycznego, zgodnie z którym zostałoby podjęte i wyrażone oświadczenie woli przez poszczególne osoby, które skądinąd są np. członkami wspólnoty mieszkaniowej, aby umocować na tej podstawie taką wspólnotę do działania w ich imieniu w zakresie bezdyskusyjnie wykraczającym poza zakres zarządu nieruchomością wspólną, a wobec czego, wykraczającym poza normatywny zakres kompetencji wspólnoty mieszkaniowej wynikający z ustawy o własności lokali.

Wykorzystana w tej sytuacji konstrukcja pełnomocnictwa powinna zostać dopuszczona, gdyż jest zgoda co do możliwości występowania osoby prawnej jako pełnomocnika[6], a to, wobec treści art. 33¹ k.c. oznacza możliwość absorpcji tego poglądu w kontekście funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej per analogiam.

Tym samym, można sobie wyobrazić sytuację, gdy wspólnota mieszkaniowa, mająca status jednostki organizacyjnej o cechach, które zezwalają na przyznanie jej atrybutów ułomnej osoby prawnej, będzie umocowana do dokonania określonych czynności prawnych, dla których niewystarczające byłoby powołanie się jedynie na status podmiotu zdefiniowanego w art. 6 ustawy o własności lokali.

Wobec powyższego powstaje pytanie, czy w razie, gdy takie umocowanie nastąpiło i zostały dokonane czynności, które prócz skutków w sferze uprawnień i obowiązków osób reprezentowanych, powodują także konsekwencje dla  odpowiedzialności cywilnej wspólnoty (np. zwiększają zakres jej zobowiązań, na podstawie powstałej przy tej okazji odpowiedzialności deliktowej), to czy skutkuje także taka sytuacja w sferze odpowiedzialności cywilnej  poszczególnych członków wspólnoty. Należy przyjąć, iż  w razie, gdy taka czynność zostanie dokonana niejako „obok" regulacji ustawy o własności lokali, to co najwyżej będzie można uznać, iż wiąże się to z nieprawidłową gospodarką nieruchomością wspólną i jeżeli pociągnie za sobą odpowiedzialność pełnomocnika (wspólnoty mieszkaniowej), a w konsekwencji: odpowiedzialność członka wspólnoty w proporcji do udziałów będących jego własnością, to co najwyżej może ten ostatni (na zasadzie regresu) dochodzić zwrotu poniesionej równowartości roszczenia poszkodowanego, pod warunkiem, iż to nie na jego rzecz działała w danym przypadku wspólnota. Adresatem takiego roszczenia zwrotnego będą członkowie zarządu, którzy takiej czynności (występując jako reprezentant wspólnoty) dokonali, działając na podstawie udzielonego wspólnocie pełnomocnictwa  lub też odpowiada zarządca (jako osoba fizyczna albo osoba prawna, zgodnie z art. 18 ust.1 ustawy o własności lokali), który zarządza wspólnotą na podstawie umowy o zarządzanie (por. art. 18 ustawy o własności lokali).

Oczywiście w określonych okolicznościach dochodzenie regresu będzie nieuzasadnione, a przynajmniej będzie nieskuteczne, a to mianowicie w razie, gdy takie pełnomocnictwo zostało udzielone przez danego członka wspólnoty lub też w zgodzie z przepisami ustawy o własności lokali została podjęta wiążąca uchwała upoważniająca do podjęcia takich czynności (jako przekraczająca zwykły zarząd; por. art. 22 ust. 2 i ust. 3 ustawy o własności lokali), a dany członek wspólnoty głosował za jej podjęciem albo nie biorąc udziału w głosowaniu (ewentualnie głosując przeciw) nie wniósł powództwa do sądu okręgowego o jej uchylenie (art. 17 pkt 4² ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeksu postępowania cywilnego[7]), zgodnie z art. 25 ustawy o własności lokali: „(...) 1. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. 1a. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (...)".

Podobny skutek do powyżej opisanego będzie wywoływać sytuacja, gdy wprawdzie sprzeciw zgodnie z art. 25 ustawy o własności lokali został wniesiony do sądu ale z uchybieniem terminu  przewidzianego przez ustawodawcę, gdyż zgodnie z orzecznictwem sądowym termin powyższy ma charakter prekluzyjny, co powoduje wygaśnięcie uprawnienia do wytoczenia powództwa. Taki wniosek należy wysnuć chociażby z orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 16 października 2002 r. (IV CKN 1351 / 00)[8].

Należy w tym miejscu podkreślić, że prawodawca przewidział dwie alternatywne możliwości początku biegu terminu, w zależności od tego, w jaki sposób wspólnota podjęła głosowanie. Niewątpliwie z tego wynika, iż jest tutaj użyta przez prawodawcę konstrukcja alternatywy rozłącznej, co powoduje, że np. nie można tego terminu liczyć skutecznie  począwszy od daty, z którą np. dany członek wspólnoty dowiedział się o uchwale podjętej w trybie zebrania ogółu właścicieli, jeżeli zarazem upłynęło 6 tygodni od daty podjęcia takiej uchwały. Jest to wniosek istotny o tyle, iż wnioskując a contrario z art. 23 ust. 3 (tj.: „O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie") wynika, iż jeżeli dany członek wspólnoty zignoruje zebranie właścicieli, gdzie podjęta zostanie uchwała, która z jakichkolwiek powodów narusza jego interesy, a wiedzę o jej treści posiądzie po upływie 6 tygodniowego terminu z art. 25 ust. 1a ustawy, to z przyczyn powyżej przywołanych nie będzie mógł ze swego uprawnienia ustawowego efektywnie skorzystać.

Jeżeli powyższe tezy uznać za uprawnione, to powoduje to określone konsekwencje w sferze ubezpieczeń gospodarczych, jeżeli przyjąć, iż wspólnota mieszkaniowa, poprzez treść art. 6 ustawy o własności lokali, może uzyskać status podmiotu stosunku ubezpieczeniowego.

Z tego punktu widzenia należy odrębnie co do zasady postrzegać relacje występujące, gdy wspólnota mieszkaniowa jest stroną umowy - ubezpieczającym, a niezależnie od tego sytuację (niewątpliwie rzadszą w praktyce), jeżeli występuje jako ubezpieczony, zgodnie z konstrukcją umowy na cudzy rachunek, zdefiniowaną w art. 808 k.c. Kryterium prawnie relewantnym, które rozstrzyga zarazem o statusie wspólnoty w stosunku ubezpieczenia jest interes ubezpieczeniowy. Ma to także znaczenie z powodu np. ewentualnych uprawnień danego podmiotu do dokonania cesji praw z umowy ubezpieczenia.

Jednakże zagadnieniem, które będąc szczególnie ważne dla wspólnoty mieszkaniowej  z przyczyn przede wszystkim ekonomicznych, jest zarazem ściśle związane ze stosunkiem ubezpieczenia, jest zagadnienie zwrotu kosztów prewencyjnych. Jest to tym bardziej ważkie dla funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej, gdyż ze względu na stan prawny de lege lata, dotyczy w takim samym stopniu sytuacji, gdy wspólnota posiada status strony umowy ubezpieczenia, jak i wówczas, gdy jest podmiotem, na którego rachunek zawarto umowę.

3. Obowiązki prewencyjne wspólnoty mieszkaniowej  z art. 826 k.c.

Problematykę obowiązków prewencyjnych nakłada na wspólnotę mieszkaniową kodeks cywilny w art. 826 § 1, zgodnie z którym ubezpieczający (co także dotyczy ubezpieczonego na podstawie treści art. 826 § 5 k.c.) jest zobowiązany do „użycia dostępnych mu środków w celu ratowania przedmiotu ubezpieczenia oraz zapobieżenia szkodzie lub zmniejszenia jej rozmiarów"[9]. Tym samym ustawodawca zobowiązał także wspólnotę mieszkaniową, która zawarła umowę ubezpieczenia nieruchomości wspólnej lub (jeżeli dopuścić stosowanie tego przepisu do majątkowych ubezpieczeń odpowiedzialności cywilnej) ubezpieczenie własnej OC, niezależnie, czy deliktowej, czy także kontraktowej (co w praktyce wymaga częstokroć dodatkowego ubezpieczenia, a co jest dla wspólnoty, ze względu na szereg kontraktów zawieranych z podmiotami trzecimi, szczególnie wskazane) do podjęcia działań prewencyjno-ratowniczych.

W tym miejscu należałoby się jednak zastanowić, czy rzeczywiście art. 826 k.c. ma zastosowanie do ubezpieczenia OC wspólnoty mieszkaniowej, które jest, co należy podkreślić, ubezpieczeniem dobrowolnym (inaczej jest w przypadku zarządcy takiej wspólnoty, gdzie jest to ubezpieczenie obowiązkowe)[10].  

Jak zaznacza się w literaturze,  nawet hipotetyczna możliwość stosowania art. 826 k.c. początkowo, aż do dnia 9 sierpnia 2007 r. włącznie była wykluczona. Przyjmowano tak ze względu na treść § 1, zgodnie z którym wówczas: „W razie zajścia wypadku ubezpieczający obowiązany jest użyć wszelkich dostępnych mu środków w celu zmniejszenia szkody w ubezpieczonym mieniu oraz w celu zabezpieczenia bezpośrednio zagrożonego mienia przed szkodą"[11].

Tym samym na ubezpieczycielu ciążył  wówczas obowiązek pokrycia równowartości kosztów podjętych środków przez ubezpieczającego w celu określonym w § 1, nawet wówczas, gdy działania powyższe okazały się nieskuteczne. Istotne natomiast było, co negatywnie oceniano ze względu na praktykę dochodzenia tego roszczenia od ubezpieczyciela, że podmiot objęty tym obowiązkiem miał użyć wszelkich dostępnych sobie środków, co oczywiście pozostawiało ubezpieczycielowi stosunkowo szeroką swobodę oceny, czy rzeczywiście ubezpieczający takie wszystkie możliwe działania w danych okolicznościach podjął[12]. Jak łatwo wywnioskować, przy okazji przyjęcia, iż były dostępne jakiekolwiek środki ubezpieczającemu, których on jednakże w okolicznościach zdarzenia nie użył, odmawiano na tej podstawie ubezpieczającemu zwrotu kosztów działań przedsiębranych przez niego.

Zarazem wydaje się, iż pod rządami poprzedniego reżimu prawnego, tak jak i obecnie, nic nie stało na przeszkodzie, aby na podstawie akceptowanego przez strony umowy postanowienia w umowie ubezpieczenia OC zobowiązano ubezpieczającego i odpowiednio: ubezpieczonego do podjęcia czynności z zakresu prewencji i ratownictwa przez ubezpieczającego, wzorując się na art. 826 k.c. Takie rozwiązanie jest konsekwencją przyjęcia powszechnie w doktrynie poglądu sformułowanego przez J. Łopuskiego, iż odstępstwo od imperatywnych, co do zasady norm Tytułu XXVII kodeksu cywilnego jest dopuszczalne, gdy działa na korzyść ubezpieczającego (ubezpieczonego)[13].

Częściowo sytuacja uległa zmianie z dniem 10 sierpnia 2007 r., tj. po wejściu w życie ustawy z dnia 13 kwietnia 2007 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny oraz o zmianie niektórych innych ustaw[14], a to przede wszystkim na skutek rezygnacji z odwołania się wprost przez ustawodawcę do kategorii ubezpieczenia mienia w art. 826 § 1, który obecnie stanowi, iż „w razie zajścia wypadku ubezpieczający zobowiązany jest użyć dostępnych mu środków w celu ratowania przedmiotu ubezpieczenia oraz zapobieżenia szkodzie lub zmniejszenia jej rozmiarów". Tym samym, prima facie można obecnie wnioskować, iż od tej daty art. 826 k.c. stosuje się wprost do ubezpieczeń odpowiedzialności cywilnej.

Powyższy wniosek jest jednak chybiony, jak podkreślono w literaturze, z kilku powodów[15]. Zasadniczo należy opowiedzieć się przeciwko możliwości stosowania art. 826 k.c. do ubezpieczeń odpowiedzialności cywilnej z powodów semantycznych (użycie przez ustawodawcę  obecnie w art. 826 § 1 k.c. słów: „ratowania przedmiotu ubezpieczenia", co nie daje się zastosować do ubezpieczeń OC ex definitione), a także systemowych, gdyż w art. 826 § 2 k.c. ustawodawca dopuszcza, aby „umowa ubezpieczenia lub ogólne warunki ubezpieczenia mogą przewidywać, że w razie zajścia wypadku ubezpieczający obowiązany jest zabezpieczyć możność dochodzenia roszczeń odszkodowawczych wobec osób odpowiedzialnych za szkodę", co w umowie ubezpieczenia na cudzy rachunek ma zastosowanie do ubezpieczonego, na którego także takie powinności mogą zostać nałożone. Jeżeli wobec tego miałby art. 826 k.c. być stosowany do ubezpieczeń OC, to rodzi się kolejna wątpliwość, wobec jakich osób mógłby być zobowiązany ubezpieczający do zabezpieczenia roszczeń na podstawie umowy, jeżeli to on właśnie (ewentualnie: ubezpieczony) taką odpowiedzialność ponosi. Wprowadzanie takiej treści postanowienia, które miałoby zastosowanie do ubezpieczającego - odpowiedzialnego za szkodę w stosunku do zabezpieczenia roszczeń wobec siebie także ze względów praktycznych wydaje się chybione.

Powyższe argumenty przemawiają za tym, że  w przypadku ubezpieczenia OC wspólnoty mieszkaniowej, co do zasady należy wykluczyć zastosowanie art. 826 k.c. wprost, a co najwyżej mówić o zastosowaniu per analogiam i to zarówno z modyfikacją treści odpowiednika art. 826 § 1 i 2 k.c. jak i (zdaniem autora) z pominięciem całkowitym art. 826 § 4 k.c.[16] Jest to możliwe jedynie wówczas, jeżeli zostaną dokonane odpowiednie modyfikacje w treści umowy poprzez indywidualne uzgodnienia poszczególnych jej postanowień lub poprzez zastosowanie odpowiedniej treści ogólnych warunków ubezpieczenia przygotowanych przez ubezpieczyciela[17]. Takie rozwiązanie będzie czynić zadość ze wszech miar słusznemu, przytoczonemu powyżej, poglądowi J. Łopuskiego.

Z powyższego wynika, iż zasadniczo powiązanie obowiązków prewencyjnych (i odpowiednio: ratowniczych) wspólnoty mieszkaniowej z art. 826 k.c. ma znaczenie w odniesieniu do ubezpieczenia mienia, co do którego wspólnota mieszkaniowa może się wykazać interesem majątkowym, zgodnie z art. 821 k.c. Takim niewątpliwym przykładem jest właśnie przywołany powyżej przykład ubezpieczenia nieruchomości wspólnej.

Powstaje w tym miejscu pytanie czy istnieje, z punktu widzenia interesu wspólnoty mieszkaniowej, sens odrębnej analizy obowiązków prewencyjnych sensu stricto, które powinny polegać na przeciwdziałaniu wystąpienia szkody od prezentacji spoczywających na wspólnocie powinności z zakresu ratownictwa, a to mianowicie w sytuacji konieczności minimalizacji rozmiarów szkody, która już wystąpiła.

Z punktu widzenia tego podziału, wydaje się, iż obowiązki ratownicze nie są szczególnie odmienne dla wspólnoty mieszkaniowej, porównując jej sytuację z innymi podmiotami, które mają status podmiotów stosunku ubezpieczenia nieruchomości, w razie np. zerwania dachu na skutek huraganu, zalania kondygnacji, czy też rozprzestrzeniającego się pożaru.

Jedynie w tym miejscu należałoby zwrócić uwagę, iż podział opisywanych czynności na  stricte prewencję  i ratownictwo nie odpowiada dosłownemu brzmieniu treści art. 826 § 1 k.c. Odnosząc się do treści tego paragrafu należy podkreślić, iż do prewencji w ścisłym słowa tego znaczeniu należy zaliczyć:

1)        ratowanie przedmiotu ubezpieczenia;

2)        zapobieganie szkodzie.

Obowiązek ratownictwa wyczerpuje się w trzecim obowiązku nałożonym z użyciem konstrukcji alternatywy nierozłącznej, tj.: obowiązku zmniejszenia rozmiarów szkody.

Z konstrukcji treści można wysnuć jeszcze i taki wniosek, iż na ubezpieczającego (i odpowiednio: ubezpieczonego na podstawie § 4) w art. 826 k.c. nałożono w zakresie prewencji w ścisłym słowa tego znaczeniu dwa obowiązki, które muszą zostać wykonane, gdyż ustawodawca użył co do nich spójnika koniunkcji. Tym samym, o ile można sobie wyobrazić, na skutek użycia spójnika „lub", łączącego obowiązki prewencji oraz obowiązek ratownictwa, że ubezpieczający w określonej sytuacji nie będzie podejmował się aktów polegających na minimalizacji skutków wystąpienia szkody, bo wystarczające będą działania mające na celu przeciwdziałanie wystąpieniu szkody, to w razie konieczności podjęcia tych ostatnich, prewencja byłaby zaniechana.

Niewątpliwie wspólne dla konieczności podołania obu zakresom obowiązków, nałożonych na ubezpieczającego w art. 826 k.c. jest wystąpienie wypadku (ubezpieczeniowego), który ze swej definicji powinien zawierać cechy zdarzenia losowego, opisanego w art. 2 ust. 1 pkt 17 ustawy z dnia 22 maja 2003 r. o działalności ubezpieczeniowej[18]. Powyższe oznacza, iż jeżeli wspólnota mieszkaniowa, w razie wystąpienia wypadku ubezpieczeniowego, ale jeszcze przed wystąpieniem szkody podejmie działania naprawcze, np. zawierając odpowiednie umowy określające zakres robót budowlanych, to w razie rzeczywistego wykonania tych prac, będzie mogła zwrócić się do ubezpieczyciela o zwrot kosztów poniesionych z tego tytułu do wysokości sumy ubezpieczonej nieruchomości. Z tego powodu autor jest przekonany o atrakcyjności obowiązującej treści art. 826 k.c. dla interesów ekonomicznych wspólnot mieszkaniowych w Polsce.

Dr Dariusz Fuchs, Katedra Prawa Cywilnego i Prawa Międzynarodowego Prywatnego Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie; członek Project Group on a Restatement of European Insurance Contract Law

Summary of the article

Preventive and salvage duties of  tenant management organization as a specific entity in property insurance relation -remarks concerning Article 826 of the Civil Code

                The article presents the essence of  legal status of  tenant management organization. The author stresses an  importance of this issue to the sector of business insurances, referring also to preventive and salvage duties incumbent on tenant management organization. From this point of view, the text analyzes the potential obligations of the insurer described in Article 826 of the Civil Code.

[1] Tekst jedn. Dz. U. z 2000 r., nr 80, poz. 903 z późn. zm.

[2] Dz. U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.; dalej: k.c.

[3] Tj. daty wejścia w życie nowelizacji kodeksu cywilnego z dnia 14 lutego 2003 r. (Dz. U. nr 49, poz. 408).

[4] Taki też pogląd wyrażony został (chociaż bez szczegółowej argumentacji) przez E. Bończak-Kucharczyk, Własność lokali i wspólnota mieszkaniowa. Stan prawny i problemy praktyczne w świetle ustawy o własności lokali i innych, Warszawa 2004, s. 115.

[5] E. Bończak-Kucharczyk, op. cit., s. 122.

[6]Tak K. Piasecki, Kodeks cywilny. Księga pierwsza. Część ogólna. Komentarz, Zakamycze 2003, s. 430; M. Pazdan, (w:) Z. Radwański (red.), System Prawa Cywilnego. Tom 2. Prawo Cywilne-część ogólna, Warszawa 2002, s. 489 z powołaniem się na uchwałę 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 23 września 1963 r. (OSN 1965, poz. 22), a także taki pogląd wynika z rozważań zawartych (w:) S. Dmowski, S. Rudnicki, Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga pierwsza. Część ogólna, Warszawa, s. 313.

[7] Dz. U. z 1964 r., nr 43, poz. 296 z późn. zm.; por. także odpowiednio orzeczenia cytowane przez G. Jędrejka, Kodeks postępowania cywilnego. Edycja Pierwsza, Warszawa 2008, s. 104-106.

[8] A także z  uzasadnienia niepublikowanych wyroków: Sądu Okręgowego w Katowicach z dnia 30 grudnia 2009 r. (I C 324 / 09); oraz Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 11 lipca 2003 r. (I ACa 8 / 03), gdzie podkreślono, iż bezskuteczny upływ terminu, o którym mowa w art. 25 ust. 1a ustawy, powoduje wygaśnięcie prawa do zaskarżenia uchwały.

[9] Por. A. Chróścicki, Umowa ubezpieczenia po nowelizacji kodeksu cywilnego, Warszawa 2008, s. 136-137.

[10] Por. art. 185 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r., nr 46, poz. 543 z późn. zm.).

[11]Szczegóły: D. Fuchs, Zakres obowiązku prewencji w prawie ubezpieczeń gospodarczych. Uwagi na tle art. 826 k.c., Prawo Asekuracyjne 2004, nr 2; a także, tenże Uprawnienia poszkodowanego w ubezpieczeniu OC po nowelizacji przepisów kodeksu cywilnego o umowie ubezpieczenia, Przegląd Prawa Handlowego 2009, nr 2, s. 7.

[12] Por. A. Chróścicki, op. cit., s. 136.

[13] Por. J. Łopuski (w:) J. Winiarz (red.), Kodeks cywilny z komentarzem, Warszawa 1989, s. 726.

[14] Dalej: ustawa z dnia 13 kwietnia 2007 r.

[15] Por. także: M. Orlicki, J. Pokrzywniak, Umowa ubezpieczenia. Komentarz do nowelizacji kodeksu cywilnego, Warszawa 2008, s. 115-116, oraz P. Sukiennik, (w:) A. Nowak, D. Fuchs, S. Nowak (red.), Umowa ubezpieczenia. Dyskusja nad formą prawną i treścią unormowań., wyd. 2, Warszawa 2008, s. 12-13, a także D. Fuchs, Uprawnienia poszkodowanego..., s. 7-8.

[16] Por. ogólnie: K. Ludwichowska, Przepisy kodeksu cywilnego a regulacje ustawy o ubezpieczeniach obowiązkowych w zakresie ubezpieczenia OC posiadaczy pojazdów mechanicznych, (w:) materiały konferencyjne: „Nowela do kodeksu cywilnego - problemy w stosowaniu i rozumieniu przepisów o umowie ubezpieczenia - zagadnienia do dyskusji", Warszawa, 4 kwietnia 2008, http: // www.rzu.gov.pl.

[17] W ubezpieczeniach obowiązkowych stosowanie art. 826 k.c. jest de lege lata wykluczone; argumenty: D. Fuchs, Uprawnienia poszkodowanego..., s. 7.

[18] Dz. U. z 2003 r., nr 124, poz. 1151 z późn. zm.